Wohnimmobilien in Frankfurt am Main

Gründe für die niedrige Wohneigentumsquote in Deutschland Research Brief | 30.?Ausgabe – Januar 2020

14.01.2020 | Leo Kaas, Georgi Kocharkov, Edgar Preugschat, Nawid Siassi EN

In Deutschland ist die Wohneigentumsquote innerhalb der OECD am zweitniedrigsten. Eine wichtige Rolle spielt dabei die Wohnungspolitik, die hierzulande Anreize für das Mieten schafft. Neue Studien zeigen, dass eine ver?nderte Politik die Wohneigentumsquote erh?hen und die Verm?gensungleichheit verringern k?nnte.

In vielen L?ndern greifen Regierungen in den Wohnungsmarkt ein, um Anreize für Wohneigentum zu schaffen. Allerdings ist bislang unklar, wie wirksam solche Ma?nahmen sind und welche Folgen sie für die Wohlfahrt und die Ungleichheit in einer Gesellschaft haben. In einer neuen Studie (Kaas, Kocharkov, Preugschat und Siassi, im Erscheinen) untersuchen wir die Situation in Deutschland, wo nur etwa 45?Prozent der Haushalte Eigentümer ihrer Wohnung oder ihres Hauses sind. Im Vergleich mit den Mitgliedstaaten der Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) steht Deutschland damit an vorletzter Stelle, nur in der Schweiz ist die Wohneigentumsquote geringer.

Um besser zu verstehen, warum die Wohneigentumsquote in Deutschland so niedrig ist, analysieren wir, welche Rolle wohnungspolitische Ma?nahmen spielen, die sich in besonderer Weise von denjenigen in anderen L?ndern unterscheiden. In Deutschland gibt es hohe Grunderwerbsteuern, keine steuerliche Abzugsm?glichkeit von Hypothekenzinsen für Eigennutzer und einen sozialen Wohnungsbau mit breiten F?rderbedingungen. Diese Faktoren k?nnten Anreize für das Mieten setzen: H?here Grunderwerbsteuern machen Immobilien zu einem teureren und weniger liquiden Verm?genswert; die fehlende Abzugsm?glichkeit für Hypothekenzinsen für Eigennutzer ist zwar steuersystematisch schlüssig, verteuert aber die Finanzierungskosten, und das Mieten von Sozialwohnungen bietet, sofern verfügbar, eine kostengünstige Alternative zum Wohneigentum.

Der Einfluss der Wohnungspolitik

In der Studie erstellen wir ein quantitatives Gleichgewichtsmodell, um absch?tzen zu k?nnen, ob die genannten politischen Ma?nahmen tats?chlich die Wohneigentumsquote in Deutschland beeinflussen. Neben der Wohnungspolitik berücksichtigt unser Modell auch andere Schlüsselfaktoren für die Entscheidung eines Haushalts, Wohneigentum zu erwerben: Einkommensunsicherheiten über den Lebenszyklus, Hauspreis- und Mietrisiken sowie Kreditbeschr?nkungen mancher Haushalte. Darüber hinaus berücksichtigen wir, dass das Wohnungsangebot nicht vollkommen elastisch ist und sich nur unvollkommen an Ver?nderungen der Nachfrage anpasst. Das aggregierte Hauspreisrisiko, Hypothekenausf?lle, die steuerliche Abzugsf?higkeit von Hypothekenzinsen auf vermietetes Wohneigentum, die etwaige Abh?ngigkeit der Pr?ferenzen über Wohneigentum von historischen Ereignissen wie dem Zweiten Weltkrieg und die langfristigen Auswirkungen von Wohneigentum auf Bildung und Gesundheit von Kindern berücksichtigen wir nicht. Siehe beispielsweise Huber und Schmidt (2019) für eine Studie zum Zusammenhang von kulturellen Pr?gungen und Wohneigentum.

Wir verwenden das für Deutschland gesch?tzte Modell, um drei Experimente durchzuführen. Diese ahmen einzelne Elemente der Wohnungspolitik in den Vereinigten Staaten nach, wo die Wohneigentumsquote bei etwa 65?Prozent liegt. Dabei analysieren wir sowohl die neuen langfristigen Gleichgewichte als auch die Anpassungspfade dahin. In allen Experimenten berücksichtigen wir, dass der Gesetzgeber die Einkommensteuern anpasst, um Steuerausf?lle oder Ausgaben?nderungen durch die neuen wohnungspolitischen Ma?nahmen auszugleichen. Au?erdem berücksichtigen wir, dass sich Hauspreise und Mieten an die ver?nderte Nachfrage anpassen. Darüber hinaus gehende Auswirkungen, beispielsweise von Hauspreis?nderungen auf die Finanzstabilit?t, berücksichtigen wir hier jedoch nicht.

Im ersten Experiment betrachten wir eine Reduzierung der Grunderwerbsteuer von durchschnittlich etwa 5?Prozent in Deutschland auf das Durchschnittsniveau von 0,33?Prozent in den USA. Zweitens führen wir für Eigennutzer eine steuerliche Abzugsm?glichkeit von Hypothekenzinsen ein. Schlie?lich betrachten wir in unserem Modell eine Politik, in der der soziale Wohnungsbau beendet und die Einkommenssteuer der Haushalte um den eingesparten Betrag reduziert wird.

Abbildung?1 zeigt die Auswirkungen dieser Experimente auf die Wohneigentumsquote in Abh?ngigkeit vom (Netto-)Verm?gen der Haushalte. Das erste Dezil entspricht den ?rmsten 10?Prozent der Bev?lkerung, das zweite den n?chst?rmeren 10?Prozent usw. Dabei sieht man, dass in der Ausgangssituation (schwarze Linien) die Wohneigentumsquote der ?rmsten 30?Prozent der Haushalte in unserem Modell bei null Prozent liegt, da all diese Haushalte zur Miete wohnen. Hingegen liegt die Eigentümerquote bei den reichsten 30?Prozent im Modell bei über 90?Prozent. In den Daten ist dies sehr ?hnlich: Fast alle Haushalte in den obersten drei Dezilen sind Eigentümer, und fast alle Haushalte in den untersten drei Dezilen sind Mieter.

Wie in Abbildung?1 erkennbar ist, hat gem?? unseren Simulationen jedes der drei Politikexperimente (blaue Linien) signifikante positive Auswirkungen auf die Wohneigentumsquote. Die Ver?nderungen machen sich überwiegend in den mittleren Dezilen der Verm?gensverteilung der Haushalte bemerkbar; das sind jene Haushalte, die bezogen auf das Verm?gen die Mittelschicht bilden.

Der kombinierte Effekt aller drei Experimente, der in der Grafik unten rechts dargestellt ist, führt im Modell zu einer kontrafaktischen Wohneigentumsquote von 58?Prozent.

Abbildung 1: Die Auswirkungen verschiedener wohnungspolitischer Ma?nahmen auf die Wohneigentumsquote in Deutschland nach Haushaltsverm?gensdezilen
Abbildung 1: Die Auswirkungen verschiedener wohnungspolitischer Ma?nahmen auf die Wohneigentumsquote in Deutschland nach Haushaltsverm?gensdezilen

Reformen der Wohnungspolitik führen zu heterogenen Wohlfahrtseffekten

Eine andere Wohnungspolitik würde somit mehr Haushalten Anreize bieten, Wohneigentum zu erwerben, h?tte aber natürlich auch Verteilungseffekte, da beispielsweise Mieter und Eigentümer unterschiedlich betroffen w?ren. W?ren solche Reformen aber auch für die Gesellschaft insgesamt wohlfahrtssteigernd? Da die Reformen verschiedene Gruppen unterschiedlich betreffen, messen wir die Wohlfahrt als den durchschnittlichen Nutzen aller Haushalte im Modell.

Die Senkung der Transaktionssteuern reduziert die Wohlfahrt um etwa genauso viel, wie es durch einen Rückgang des privaten Konsums um 0,5?Prozent, etwa 128?Euro, pro Jahr der Fall w?re. Die Erkl?rung dafür ist, dass diese Ma?nahme sowohl Hauspreise als auch Mieten steigen l?sst: Bei niedrigerer Grunderwerbsteuer sinkt zwar der Preis inklusive Nebenkosten, den Eigennutzer zahlen müssen, jedoch steigt der Preis ohne Steuer, den Immobilienunternehmen als Vermieter in unserem Modell bezahlen, wodurch die Mieten steigen. Somit sind vor allem diejenigen Haushalte negativ betroffen, die auch nach der Reform Mieter bleiben. Darüber hinaus hat die von uns analysierte Reform Umverteilungseffekte: Haushalte mit niedrigerem Einkommen, die mit geringerer Wahrscheinlichkeit von niedrigeren Transaktionssteuern profitieren, müssen gleichzeitig ebenfalls h?here Einkommensteuern zahlen, um die Steuerausf?lle des Staates auszugleichen.

Auf der anderen Seite führt die Einführung einer steuerlichen Abzugsm?glichkeit von Hypothekenzinsen auf selbstgenutztes Wohneigentum zu – wenngleich geringen – Wohlfahrtsgewinnen, da sich dadurch mehr Haushalte in den unteren Einkommensdezilen ein Eigenheim leisten k?nnen. Zwar führt auch diese Ma?nahme zu geringfügig h?heren Preisen und Mieten, jedoch bleibt der Gesamteffekt auf die Wohlfahrt leicht positiv.

Wird der Sozialwohnungsbau beendet und die Einkommenssteuer der Haushalte um den eingesparten Betrag reduziert, entstehen gem?? unserem Modell signifikante Wohlfahrtsgewinne. Grunds?tzlich bietet der soziale Wohnungsbau zwar günstige und stabile Mieten. Da es aber relativ wenige Sozialwohnungen gibt, steht er nur einem Teil der f?rderberechtigten Haushalte zur Verfügung. Der andere Teil muss sich am freien Markt eine Wohnung suchen, wo das Angebot auch deshalb niedrig ist, weil ein Teil des Bestands, n?mlich die Sozialwohnungen, dem Markt nicht zur Verfügung stehen. Deshalb führt eine Abschaffung des sozialen Wohnungsbaus bei gleichzeitiger Senkung der Einkommenssteuern zu Wohlfahrtsgewinnen, die vergleichbar mit einem Anstieg des privaten Konsums um etwa 78?Euro pro Jahr, sind. Wird, beispielsweise aus sozialpolitischen Gründen, zus?tzlich noch eine monet?re Wohnbeihilfe für Haushalte mit niedrigem Einkommen eingeführt, steigen die Wohlfahrtsgewinne auf etwa 230?Euro pro Jahr. Der Grund dafür ist, dass die Haushalte den zus?tzlichen Versicherungsaspekt der Wohngeldleistungen wertsch?tzen, wie das auch bei anderen Leistungen aus der Sozialversicherung der Fall ist.

Wohnungspolitische Reformen k?nnten die Verm?gensungleichheit verringern

Die von uns diskutierten Ma?nahmen führen nicht nur zu einer Umschichtung der Haushalts-Portfolios von Finanzanlagen zu Immobilien, sondern im Ergebnis auch zu einem Anstieg des gesamten Nettoverm?gens um mehr als 11?Prozent. Das liegt daran, dass mehr Haushalte bereit und in der Lage sind, Ersparnisse aufzubauen, um die Eigenkapitalanforderung für einen Immobilienkauf zu erfüllen und die Vorteile des Wohneigentums für sich zu nutzen. Wie Abbildung 1 zeigt, handelt es sich dabei meist um Haushalte in den mittleren Dezilen der Verm?gensverteilung.

Somit hat die Wohnungspolitik, ebenso wie beispielsweise die Sozialversicherungssysteme, Auswirkungen auf das Sparverhalten und damit auch auf die Verm?gensverteilung innerhalb einer Volkswirtschaft. Tats?chlich zeigen wir in einer weiteren Studie (Kaas, Kocharkov und Preugschat, im Erscheinen), dass es einen engen Zusammenhang zwischen Wohneigentumsquote und Verm?gensungleichheit in Europa gibt: Diejenigen L?nder mit einer niedrigen Wohneigentumsquote (wie ?sterreich oder Deutschland) weisen auch die h?chste Nettoverm?gensungleichheit auf (siehe Abbildung?2). Der dominante Faktor hinter dieser Beziehung ist der durchschnittliche Verm?gensunterschied zwischen Eigentümern und Mietern, der in südeurop?ischen L?ndern mit h?heren Wohneigentumsquoten viel geringer ist.

Abbildung 2: Wohneigentumsquoten und Verm?gensungleichheit in L?ndern des Euroraums
Abbildung 2: Wohneigentumsquoten und Verm?gensungleichheit in L?ndern des Euroraums

Fazit

Wohnungspolitik verfolgt typischerweise eine ganze Reihe von Zielen, und sie hat sowohl Wohlfahrts- als auch Verteilungseffekte. Unsere Analyse zeigt, dass die Wohnungspolitik die Wohneigentumsquote und damit mittelbar auch die Verm?gensungleichheit erheblich beeinflussen kann.

Ein gewichtiger Teil der im L?ndervergleich niedrigen Wohneigentumsquote in Deutschland kann durch eine relativ hohe Grunderwerbssteuer, die fehlende steuerliche Abzugsm?glichkeit von Hypothekenzinsen für Eigennutzer und den sozialen Wohnungsbau erkl?rt werden.

Haftungsausschluss
Die hier ge?u?erten Ansichten spiegeln nicht zwangsl?ufig die Meinung der Deutschen Bundesbank oder des Eurosystems wider.

Literatur

  • Huber, Stefanie, Schmidt,Tobias: Cross-country differences in homeownership: A cultural phenomenon, Deutsche Bundesbank Discussion Paper 40/2019.
  • Kaas, Leo, Kocharkov, Georgi, Preugschat, Edgar, and Siassi, Nawid: Low homeownership in Germany – a quantitative exploration, Journal of the European Economic Association, im Erscheinen.
  • Kaas, Leo, Kocharkov, Georgi, Preugschat, Edgar: Wealth inequality and homeownership in Europe, Annals of Economics and Statistics, im Erscheinen.
Die Autoren?
Leo Kaas
Leo Kaas
Professor für Makro?konomik an der Goethe-Universit?t Frankfurt
Georgi Kocharkov
Georgi Kocharkov
Forschungs?konom?im Forschungszentrum der Deutschen Bundesbank
Edgar Preugschat
Edgar Preugschat
Postdoc an der Technischen Universit?t Dortmund
Nawid Siassi
Nawid Siassi
Assistenzprofessor für Wirtschaftswissenschaften an der TU Wien

Neuigkeiten aus dem Forschungszentrum

Publikationen

  • ?Does the Lack of Financial Stability Impair the Transmission of Monetary Policy?” von Viral Acharya (New York University Schol of Business), Bj?rn Imbierowicz (Deutsche Bundesbank) Sascha Steffen (Frankfurt School of Finance and Management) und Daniel Teichmann (Goethe Universit?t Frankfurt) wird im Journal of Financial Economics erscheinen.
  • ?Negative Monetary Policy Rates and Systemic Banks' Risk-Taking: Evidence from the Euro Area Securities Register” von Johannes Bubeck (Bundesbank), Angela Maddaloni (EZB) und José-Luis Peydró (Universitat Pompeu Farbra) wird im Journal of Money, Credit and Banking erscheinen.